Location d’une chambre en Espagne : ce que change la nouvelle réglementation

Louer une chambre en Espagne est devenu une solution courante pour les étudiants, les jeunes actifs et les personnes qui arrivent de l’étranger. Mais cette formule soulève plusieurs questions: un propriétaire peut-il fixer librement le prix de chaque chambre? Un contrat temporaire convient-il à toutes les locations de courte durée? Quels droits possède une personne qui loue uniquement une chambre?

Le cadre juridique a changé. Le décret-loi royal 29/2026 du 6 octobre a modifié la loi espagnole sur les baux urbains afin d’inclure expressément la location partielle d’une chambre dans les locations à usage d’habitation habituelle et temporaire. Il est entré en vigueur le 8 octobre 2026 et a été validé par le Congrès le 12 novembre. Le texte officiel est disponible dans le Bulletin officiel de l’État espagnol.

Chez Roomie-Radar, nous pensons qu’il est important de comprendre ces distinctions avant de publier une annonce, de déposer une candidature ou de signer un contrat.

Qu’est-ce qui a changé dans la réglementation de la location de chambres en Espagne?

Le principal changement est que la législation nationale reconnaît désormais expressément la location partielle d’un logement, y compris d’une chambre, dans le cadre d’un bail d’habitation habituelle ou temporaire. Le régime applicable dépend du besoin de logement réel auquel répond le contrat.Avant cette réforme, la location de chambres soulevait davantage de questions sur l’application de la loi sur les baux urbains et le rôle complémentaire du Code civil. La nouvelle rédaction de l’article 2 inclut expressément la location partielle d’une chambre dans la définition du bail d’habitation habituelle. L’article 4 précise que ces contrats sont régis par les accords entre les parties, dans le cadre du titre II de la loi, et, à titre complémentaire, par le Code civil. Cela ne signifie pas que tous les contrats de chambre sont identiques. La finalité réelle du séjour, sa durée, la localisation du logement et les règles régionales restent importantes.

Le propriétaire peut-il fixer librement le prix de chaque chambre?

Non. La nouvelle réglementation nationale fixe une limite pour les chambres louées simultanément dans un même logement: la somme des loyers ne peut pas dépasser le montant qui serait applicable à la location de l’ensemble du logement dans le cadre d’un contrat unique. Prenons un exemple. Le loyer mensuel d’un appartement entier serait de 1 200 euros. Si le propriétaire loue simultanément trois chambres à 450 euros chacune, le total atteint 1 350 euros. Ce montant dépasse la limite prévue par la nouvelle réglementation nationale.

Dans les zones de marché résidentiel tendu, des restrictions supplémentaires peuvent s’appliquer. Le loyer du logement entier ou, en l’absence d’un contrat unique, la somme des loyers des chambres doit respecter les limites applicables prévues par l’article 17 de la loi sur les baux urbains. Diviser le logement en plusieurs chambres ne permet donc pas de fixer les loyers sans tenir compte de ces règles.

Que se passe-t-il si la chambre se trouve dans une zone de marché résidentiel tendu?

La location par chambres ne permet pas d’éviter les restrictions de loyer applicables au logement. La nouvelle réglementation précise que le loyer du contrat unique ou, à défaut, la somme des loyers des contrats partiels simultanés doit respecter les limites prévues par l’article 17 de la loi sur les baux urbains. Cette disposition concerne particulièrement les propriétaires qui louent plusieurs chambres dans un même appartement. La division du logement en plusieurs contrats ne supprime pas les règles de contrôle des loyers.

Les locataires doivent vérifier si le logement se trouve dans une zone officiellement déclarée tendue et quelles limites s’appliquent. Les règles ne sont pas identiques dans toutes les villes et tous les quartiers: l’adresse précise du logement est donc importante.

Quand une location de chambre est-elle considérée comme habituelle ou temporaire?

La distinction ne dépend pas uniquement du nombre de mois indiqué dans le contrat. Elle dépend du besoin réel de logement du locataire et de l’existence d’un motif temporaire justifié et documenté. La réforme inclut dans la location d’habitation habituelle la location partielle d’une chambre lorsque son objectif principal est de répondre au besoin de logement du locataire. Elle reconnaît également la location temporaire d’une chambre lorsque le locataire est temporairement éloigné de son domicile habituel pour une raison justifiée et vérifiable.

Le contrat temporaire doit mentionner expressément cette raison. Le propriétaire doit pouvoir démontrer qu’elle existe. Si le motif temporaire n’est pas correctement indiqué ou ne correspond pas à la situation réelle, le contrat peut perdre son caractère temporaire et être soumis au régime de la location d’habitation habituelle. Par exemple, une personne qui s’installe à Madrid pour un projet professionnel défini peut avoir un motif temporaire réel. En revanche, si une personne cherche une chambre comme résidence stable et que le contrat porte simplement la mention «temporaire», cette appellation ne suffit pas à rendre la location temporaire.

Quelles règles particulières s’appliquent en Catalogne?

La Catalogne dispose de règles spécifiques sur la location de chambres depuis le 1er janvier 2026. La loi 11/2025 a ajouté l’article 66 ter à la loi 18/2007 relative au droit au logement. Cette disposition définit la location d’une chambre comme un contrat par lequel le propriétaire accorde au locataire l’usage exclusif d’une chambre et le droit d’utiliser les espaces communs du logement en échange d’un prix.

Elle impose également de respecter les normes de surface par personne et les limites d’occupation du logement prévues par la réglementation et indiquées dans le certificat d’habitabilité. Dans les zones tendues, la somme des loyers des contrats de chambres simultanés ne peut pas dépasser le loyer maximal applicable à la location de l’ensemble du logement. Les propriétaires et locataires en Catalogne doivent donc tenir compte des règles nationales et régionales. Le texte officiel de la loi 11/2025 est disponible dans le Bulletin officiel de l’État espagnol.

Que faut-il vérifier avant de signer un contrat de location de chambre?

Avant de vous engager, vérifiez précisément quelle pièce vous louez, quels espaces communs vous pouvez utiliser, combien vous devez payer et quelle est la durée du contrat. Le document doit décrire clairement la chambre et les conditions d’utilisation du logement.

Ne vous fiez pas uniquement à l’annonce. Si le contrat ne correspond pas à la description de la chambre, demandez une correction avant de signer.

Que doivent prendre en compte les propriétaires qui louent des chambres?

Les propriétaires doivent revoir la manière dont ils fixent les loyers et rédigent leurs contrats. La nouvelle réglementation n’interdit pas la location de chambres, mais elle impose des limites et des conditions à respecter. Il convient de vérifier le loyer applicable à l’ensemble du logement, le statut de la zone concernée, la justification du caractère temporaire lorsque cette formule est utilisée et les règles régionales d’habitabilité et d’occupation.

Chaque contrat devrait également identifier la chambre, les espaces communs, la répartition des charges et les règles de vie commune. Une description précise réduit les malentendus et permet au locataire de comprendre exactement ce qu’il loue.

Notre avis: diviser un logement en chambres ne permet pas d’augmenter librement le loyer total ni de transformer une résidence habituelle en location temporaire en changeant simplement le titre du contrat. La finalité réelle de la location et le montant total des loyers sont déterminants.

Conclusion

La location de chambres en Espagne dispose désormais d’un cadre juridique national plus explicite. La réforme inclut les chambres dans les locations d’habitation habituelle et temporaire, fixe une limite à la somme des loyers des chambres louées simultanément et exige un motif réel et documenté pour les contrats temporaires. La Catalogne applique également des exigences régionales concernant la surface, l’occupation et les loyers dans les zones tendues.

Les locataires doivent vérifier la finalité du contrat, le prix total, la garantie locative et les conditions d’utilisation des espaces communs. Les propriétaires doivent adapter leurs contrats et vérifier les limites applicables à chaque logement.

Chez Roomie-Radar, nous voulons faciliter la recherche de logement pour les personnes qui s’installent en Espagne. Utiliser Roomie-Radar est gratuit. Vous pouvez commencer votre recherche ici

FAQ 📊

1. La réforme de 2026 s’applique-t-elle également à la location d’une seule chambre?

Oui. La réforme de l’article 2 de la loi sur les baux urbains inclut expressément la location partielle d’une chambre dans la définition du bail d’habitation habituelle. Elle prévoit également la location partielle dans le cadre d’un bail temporaire lorsqu’il existe un motif justifié et documenté. Les locataires ne doivent donc pas supposer automatiquement qu’un contrat de chambre échappe à cette loi. Il faut examiner la finalité réelle de la location, les conditions du contrat et les règles régionales applicables.

2. Un propriétaire peut-il demander 500 euros par chambre si l’appartement entier coûte moins cher?

La nouvelle réglementation prévoit que la somme des loyers des contrats de chambres simultanés dans un même logement ne peut pas dépasser le loyer applicable à la location de l’ensemble du logement. Si l’appartement entier pourrait être loué 1 200 euros et que trois chambres sont louées 500 euros chacune, le total atteint 1 500 euros et dépasse cette limite. Dans une zone de marché résidentiel tendu, d’autres plafonds prévus par l’article 17 de la loi sur les baux urbains peuvent également s’appliquer. Pour évaluer un cas concret, il faut connaître le logement et le régime de loyer applicable.

3. Un contrat de location de chambre peut-il être temporaire?

Oui, mais indiquer simplement une durée de six ou neuf mois ne suffit pas. Une location temporaire doit correspondre à un déplacement réel du locataire hors de son domicile habituel. Le motif doit être expressément mentionné dans le contrat et pouvoir être documenté. Une mission professionnelle, des études ou une situation temporaire comparable peuvent justifier ce type de contrat si les conditions légales sont remplies. En l’absence de motif réel ou de justificatif approprié, le contrat peut être soumis au régime de la location d’habitation habituelle.

4. Que se passe-t-il si le propriétaire qualifie le contrat de temporaire alors que la chambre est ma résidence principale?

Le titre du contrat ne suffit pas à déterminer sa nature juridique. La nouvelle réglementation impose d’examiner le besoin réel de logement. Pour une location temporaire, il faut un motif justifié et documenté. Si ce motif n’existe pas ou n’est pas correctement indiqué, le contrat peut perdre son caractère temporaire et être soumis au régime de la location d’habitation habituelle dès sa signature. Si vous êtes dans cette situation, conservez l’annonce, le contrat, les justificatifs de paiement et les échanges avec le propriétaire afin de pouvoir demander conseil.

5. Qu’est-ce qui change si je loue une chambre à Barcelone ou ailleurs en Catalogne?

La Catalogne dispose de règles régionales spécifiques, introduites par la loi 11/2025 et applicables depuis le 1er janvier 2026. Son article 66 ter définit la location de chambre, impose le respect des normes de surface et d’occupation et fixe une limite au loyer total dans les zones tendues. La réforme nationale d’octobre 2026 doit également être prise en compte. Pour louer une chambre à Barcelone, il faut donc vérifier les règles catalanes et nationales ainsi que la situation précise du logement.

6. La nouvelle réglementation impose-t-elle un contrat écrit distinct pour chaque chambre?

La réforme réglemente expressément les contrats partiels par chambre et leurs effets juridiques, mais il ne faut pas transformer cette règle en affirmation générale sur la forme obligatoire de tous les contrats possibles. En pratique, un contrat écrit pour chaque chambre est essentiel pour préciser l’espace privatif, les pièces communes, le loyer, les charges, la durée et la garantie locative. Il permet également d’identifier si la location est habituelle ou temporaire et de documenter le motif temporaire lorsque cela est nécessaire. Cette précaution est utile au propriétaire comme au locataire.

7. Que dois-je faire si je pense payer un loyer supérieur au montant autorisé?

Commencez par réunir votre contrat, l’annonce initiale, les justificatifs de paiement et, si plusieurs chambres sont louées, les informations disponibles sur les loyers simultanés du logement. Vérifiez ensuite le loyer qui serait applicable à l’ensemble du logement et si celui-ci se trouve dans une zone de marché résidentiel tendu. En Catalogne, examinez également les règles régionales et les plafonds applicables. Comparer votre chambre avec une autre chambre de la même ville ne suffit pas: il faut étudier le logement concerné, le contrat et les règles territoriales. Pour envisager une réclamation ou une éventuelle infraction, demandez conseil à un service juridique ou de logement de la communauté autonome concernée.