Louer une chambre à Gand ou à Anvers: en quoi la réglementation flamande diffère de celle de Bruxelles

Quelqu'un qui a déjà loué à Bruxelles et qui déménage à Gand ou à Anvers suppose souvent que le contrat fonctionne de la même façon, en moins cher. Ce n'est pas le cas. La Belgique est un état fédéral où le logement est régionalisé depuis 2018, et la Flandre applique son propre décret — le Vlaams Woninghuurdecreet — avec des règles de garantie, d'indexation et de sous-location différentes de Bruxelles comme de la Wallonie. Nous avons déjà couvert en quoi la Wallonie diffère de Bruxelles; cet article fait de même pour la Flandre, où se trouvent Gand, Anvers et Louvain.

Quelle est la garantie locative en Flandre?

Réponse directe: en Flandre, la garantie locative est plafonnée à trois mois de loyer, quelle que soit la forme choisie. C'est différent de Bruxelles, où le plafond varie selon la forme — généralement deux mois en espèces ou sur compte bloqué, trois mois avec une garantie bancaire.

Le décret flamand, en vigueur depuis le 1ᵉʳ janvier 2019, reconnaît quatre formes de garantie — compte bloqué, garantie bancaire, garantie soutenue par le CPAS, ou garantie personnelle d'un tiers — et interdit de les combiner. Il a aussi supprimé l'ancienne garantie bancaire progressive de 2007.

Un détail qui surprend beaucoup de propriétaires: si le bailleur reçoit la garantie en espèces ou la dépose sur un compte personnel plutôt que sur un compte bloqué au nom du locataire, le décret permet au locataire de considérer ces montants comme des loyers déjà payés, et non comme une garantie retenue.

Que faire si je ne peux pas payer la garantie en une fois?

Il existe une solution spécifique: le Vlaamse Huurwaarborglening, un prêt sans intérêt pour la garantie, géré via le Vlaams Woningfonds ou le CPAS, accessible aux locataires sous certains plafonds de revenus. Il ne s'applique qu'aux contrats conclus après le 1ᵉʳ janvier 2019.

Ce mécanisme n'existe pas sous la même forme à Bruxelles, où l'équivalent (BRUGAL) fonctionne selon des conditions différentes, ni en Wallonie, où le Fonds du Logement applique ses propres règles.

Le PEB influence-t-il l'indexation du loyer en Flandre?

Oui, et de façon plus stricte que dans les deux autres régions belges. Depuis le décret du 4 juillet 2023, la Flandre applique un coefficient PEB permanent à l'indexation annuelle du loyer: les logements classés A, B ou C sont indexés à 100 %; le label D est indexé à seulement 75 % (à Bruxelles et en Wallonie, le label C est encore indexé à 100 %, le seuil arrivant plus tard); les labels E ou F sont indexés à 50 %; et sans PEB valide, le coefficient est nul — aucune indexation n'est possible.

Contrairement à la Wallonie, qui a totalement abandonné le lien entre PEB et indexation fin 2023, la restriction flamande n'est pas transitoire. Le calendrier est déjà fixé: à partir de 2028, les logements classés E ou F ne pourront plus être indexés tant que leur label ne s'améliore pas, et à partir de 2030, ces mêmes logements ne pourront plus être loués légalement sans atteindre au moins le label D.

Pour quiconque évalue une chambre à Gand ou à Anvers, cela change le calcul de rentabilité à moyen terme d'une façon que Bruxelles n'applique pas encore avec la même rigueur.

Puis-je sous-louer ma chambre en Flandre?

Cela dépend s'il s'agit d'une sous-location partielle ou totale. Le décret autorise la sous-location partielle — louer une chambre dans votre propre logement — tant que vous continuez d'occuper le reste du bien comme résidence principale et que vous en informez le propriétaire. La sous-location totale, elle, nécessite l'accord écrit préalable du propriétaire.

Dans les deux cas, la sous-location ne peut pas devenir un moyen de réaliser un bénéfice disproportionné par rapport à ce que vous payez vous-même en loyer principal.

Qu'est-ce que cela signifie pour quelqu'un qui cherche ou publie une chambre sur Roomie-Radar?

Si vous comparez une chambre à Gand à une chambre à Bruxelles uniquement sur le prix, il vaut la peine de vérifier aussi quelle garantie on vous demandera et comment le loyer augmentera chaque année, car les règles ne sont pas les mêmes. Pour des chiffres concrets ville par ville, le guide sur les chambres étudiantes à Gand, Anvers, Louvain et Liège complète cet article avec des données réelles. Beaucoup de nos propriétaires en Flandre nous disent que comprendre le lien PEB-indexation change leur façon de planifier une rénovation énergétique. Roomie-Radar propose des chambres vérifiées à Gand et à Anvers, et utiliser Roomie-Radar est gratuit.

Conclusion

La Flandre n'est pas une version moins chère de Bruxelles: c'est un cadre légal différent, avec son propre plafond de garantie, son propre système d'indexation lié au PEB, et ses propres règles de sous-location. Comprendre cela avant de signer, que vous soyez locataire ou propriétaire, évite des surprises qui n'ont rien à voir avec le montant du loyer, mais tout à voir avec les règles qui l'entourent.

Si vous déménagez entre régions belges, ne présumez pas que le contrat signé à Bruxelles se traduit de la même façon à Gand ou à Anvers. Chez Roomie-Radar, nous proposons des chambres vérifiées dans toute la Belgique, avec des informations de contrat claires dès le départ. Commencez sur roomie-radar.com.

FAQ 📊

1. Quelle est la garantie locative en Flandre?

Le plafond est de trois mois de loyer, uniforme quelle que soit la forme choisie: compte bloqué, garantie bancaire, garantie du CPAS ou garantie personnelle d'un tiers. Il s'applique aux contrats signés depuis le 1ᵉʳ janvier 2019.

2. La garantie en Flandre est-elle la même qu'à Bruxelles?

Non. À Bruxelles, le plafond varie selon la forme — généralement deux mois en espèces ou sur compte bloqué, trois mois avec une garantie bancaire — alors qu'en Flandre le plafond est toujours de trois mois, quelle que soit la forme.

3. Que faire si je ne peux pas payer la garantie complète à la signature?

Vous pouvez demander le Vlaamse Huurwaarborglening, un prêt sans intérêt géré par le Vlaams Woningfonds ou le CPAS, accessible sous certains plafonds de revenus, pour les contrats signés après janvier 2019.

4. Le PEB influence-t-il l'indexation du loyer en Flandre?

Oui. Depuis juillet 2023, la Flandre applique un coefficient PEB permanent: A/B/C indexé à 100 %, D à 75 %, E/F à 50 %, et sans PEB valide, aucune indexation n'est possible.

5. Jusqu'à quand dureront ces restrictions d'indexation en Flandre?

Elles ne sont pas transitoires, contrairement à la Wallonie. Le calendrier prévoit déjà qu'à partir de 2028, les logements E/F ne pourront plus être indexés avant amélioration du label, et qu'à partir de 2030, ils ne pourront plus être loués légalement sous le label D.

6. Puis-je louer une chambre de mon propre logement en Flandre sans autorisation?

La sous-location partielle — louer une chambre en continuant d'habiter le reste du logement — est autorisée si vous en informez le propriétaire. La sous-location totale du bien nécessite, elle, son accord écrit préalable.

7. Que se passe-t-il si mon propriétaire en Flandre garde la garantie sur un compte personnel?

Si le propriétaire reçoit la garantie en espèces ou la dépose ailleurs que sur le compte bloqué au nom du locataire, le décret permet de considérer ces montants comme des loyers déjà payés, et non comme une garantie retenue.

8. Est-il moins cher de louer à Gand ou à Anvers qu'à Bruxelles?

Les prix sont généralement plus bas qu'à Bruxelles, mais le prix n'est pas la seule variable qui change: la garantie, le système d'indexation et les conditions de sous-location diffèrent aussi et affectent le coût réel sur la durée du contrat.

9. Roomie-Radar propose-t-il des chambres vérifiées à Gand et à Anvers?

Oui. Roomie-Radar propose des chambres vérifiées à Gand, à Anvers et dans d'autres villes belges en plus de Bruxelles, et utiliser Roomie-Radar est gratuit.

10. Où trouver le texte officiel du décret flamand sur le bail d'habitation?

Sur le site du Gouvernement flamand (vlaanderen.be), où le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018 est publié avec ses mises à jour ultérieures.